(2008/4/23)

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

    不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物。按照我国法律规定，不动产物权的各种变动，需要双重法律事实决定，即当事人的法律行为和登记。法律行为如买卖契约。如在房屋买卖中，仅有买卖合同并不导致房屋产权的转移，还应当经过登记，不动产的物权才发生变动。本条所指“不发生效力”指的是物权本身，而不是指买卖合同，例如因未办理登记，买方未能取得房屋的所有权，买方仍可依买卖合同追究卖方的合同责任。

《物权法》第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。”

动产，是指不动产以外的物，我国法律对动产采用交付主义，即自交付时物权发生转移，而不以登记为生效要件。但还有一类在法律上被视为“准不动产”，如船舶、航空器、机动车等，其物权的变动虽也采用交付主义，但同时规定，未经登记，不得对抗善意第三人。所谓善意第三人，是指不知道也不应知道物权发生了变动的物权关系相对人。

了解了以上物权变动的规定，对我们现实生活中的交易行为具有很重要的指导意义，我们能知道什么物在什么条件下其物权能发生转移，如在实践中，房屋买卖案例，买卖双方签订了买卖合同，买方交付了购房款，卖方将房屋交付给了买方，但没有去办理过户登记，几年以后，卖方又将该房卖给其他人，即一房二卖，并办理了过户登记，那么该房屋的所有者为办理了过户登记的卖房人，前者因未办理过户登记，从而无法取得房屋的所有权，无法保障自己的合法权益。又如机动车的买卖，所有权虽以交付时发生转移，但未经登记，而车主又将该车二卖，后者为善意第三人，并办理了登记，那么该车的所有人则是后买者。在司法实践中，权益受到侵害的买方虽可基于合同要求卖方承担违约责任，但卖方的偿付能力和行踪是执行中的一大难题，所以，了解物权变动的法律规定，按照法律的规定来指导自己的交易行为，才能有效的保护自己的合法权益，免受经济损失。

           农工党员：袁昊律师

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